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情況一：剛交了首付款，還沒(méi)有辦按揭

這種情況就是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有到房管局備案，這是最好處理的。買(mǎi)賣(mài)雙方可以直接到開(kāi)發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開(kāi)發(fā)商商量好，跟買(mǎi)方重新簽訂一份購(gòu)房合同，并將老的購(gòu)房合同收回即可。然后買(mǎi)方再將首付款付給賣(mài)方就行了。后面的事情就跟買(mǎi)新房一樣，房管局備案就直接寫(xiě)買(mǎi)方的名字，銀行按揭也是買(mǎi)方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來(lái)就直接是買(mǎi)方的名字了。這是流程最簡(jiǎn)單，也是風(fēng)險(xiǎn)最小的一種情況了。

情況二：正在還房貸，還沒(méi)有交房

這種情況就比較復(fù)雜了，風(fēng)險(xiǎn)也最高，除非是朋友關(guān)系，或者是特殊原因，很少有人會(huì)在這個(gè)階段買(mǎi)（賣(mài)）房子，主要有兩種方式可供選擇。

方式一：直接更名

流程：

1、賣(mài)方將銀行的貸款還清

2、賣(mài)方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同

3、開(kāi)發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)

4、注銷完成后由買(mǎi)方和開(kāi)發(fā)商簽署新的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，再到房管局重新備案

注意事項(xiàng)：

1、房子必須還清銀行貸款

2、更名必須取得開(kāi)發(fā)商的同意

3、買(mǎi)方不能再按揭了，必須全款購(gòu)買(mǎi)

這種方式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)比較簡(jiǎn)單，且整個(gè)過(guò)程沒(méi)有稅費(fèi)。缺點(diǎn)是不能按揭，且中間有大量的空白期，風(fēng)險(xiǎn)比較大。

其實(shí)從國(guó)家法律政策來(lái)講，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。我國(guó)規(guī)定，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記（即“過(guò)戶”）為準(zhǔn)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過(guò)戶的，因此，法律上對(duì)這種交易行為是不保護(hù)的，出了什么問(wèn)題都只能自己兜著。

方式二：雙方約定等房產(chǎn)證下來(lái)再過(guò)戶

雙方可以先簽一份協(xié)議，約定首付款項(xiàng)，以及過(guò)戶時(shí)間（房產(chǎn)證下來(lái)就立即過(guò)戶），預(yù)付首付款，然后就是等了。等到房產(chǎn)證下來(lái)再辦理過(guò)戶，先過(guò)房產(chǎn)證，出新證當(dāng)天再過(guò)土地證，過(guò)戶后再交付尾款。

第二種方式就屬于二手房買(mǎi)賣(mài)了，因此要繳納的稅費(fèi)也是比較多。

包括：

契稅：

(一)對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

(二)對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

營(yíng)業(yè)稅：個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅

第二種方式的優(yōu)點(diǎn)是能及時(shí)過(guò)戶，風(fēng)險(xiǎn)較低；缺點(diǎn)是稅費(fèi)較高，且時(shí)間成本比較長(zhǎng)。

幫幫建議

1、沒(méi)有房產(chǎn)證的房子在交易時(shí)風(fēng)險(xiǎn)比較大，買(mǎi)方和賣(mài)方都應(yīng)謹(jǐn)慎，除非是信得過(guò)的朋友，能夠知根知底。

2、如果遇到特殊情況一定要賣(mài)（買(mǎi)）沒(méi)拿到房產(chǎn)證的房子，雙方應(yīng)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，明確房產(chǎn)證何時(shí)能拿到，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也要有心理準(zhǔn)備，明白風(fēng)險(xiǎn)的存在。

3、對(duì)買(mǎi)方來(lái)講，降低風(fēng)險(xiǎn)可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會(huì)向購(gòu)房者傾斜。

4、考慮到房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間會(huì)有波動(dòng)，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí)，一方違約。

相關(guān)知識(shí)哪些房子沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證？

1、利用集體所有土地開(kāi)發(fā)的房子，也就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房。

2、未經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)或私自變更立項(xiàng)的樓盤(pán)

3、未取得規(guī)劃審批的樓盤(pán)

4、私自變更規(guī)劃的樓盤(pán)

5、私自改變土地用途的樓盤(pán)

6、土地產(chǎn)權(quán)存在糾紛

7、沒(méi)有銷售許可證又無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋

8、未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋

9、土地或房屋未解除抵押的

10、開(kāi)發(fā)商未交納相關(guān)稅費(fèi)的

11、土地、房屋被有關(guān)部門(mén)司法查封

——法務(wù)部 方振鋒